Je sais bien que cela fait partie du travail de l’agent immobilier. Mais ce n’est pas une raison pour m’abstenir d’écrire sur le sujet, notamment sur l’aide que peut apporter le propriétaire du bien !

Si vous essayez de vendre votre maison, de bonnes photos s’avèrent aujourd’hui plus importantes que jamais auparavant. De nos jours, la plupart des gens commencent en premier lieu leur recherche immobilière sur Internet. De bonnes photos suscitent plus d’intérêt. C’est aussi simple que ça ! C’est pourquoi nous sommes en train de repenser entièrement notre site Web dans ce sens. Contactez-moi si vous souhaitez le voir en avant-première !

L’un des meilleurs exemples illustrant l’importance de bonnes photos s’est présenté à nous cet hiver. Nous nous sommes vu confier la vente d’un petit logement (50 m²) de 3 pièces à Saint-Gervais, au prix de 240 000 €. Ce bien était déjà sur le marché depuis quelque temps via plusieurs agences immobilières locales, sans grand résultat. Nous avons décidé de prendre les choses en mains. C’est notre agent Sarah Watts qui s’est occupée des photos. En l’espace d’une semaine, nous avions reçu une douzaine de demandes de renseignements qui ont débouché sur une vente ferme après 3 jours. Tout cela grâce à la présentation. La photo ci-dessus donne un aperçu de la pièce à vivre.

Voici mes conseils.

• Utilisez un appareil-photo correct. Les appareils numériques ont connu un essor fulgurant au cours de ces dernières années. J’ai récemment fait quelques essais avec un appareil compact à 250 €, puis comparé les résultats avec un réflex mono-objectif numérique vieux de 7 ans et c’est le compact qui a gagné. Dans certaines conditions, les tout derniers modèles de smartphones seront plus performants qu’un appareil photo plus ancien. Toutefois, je ne vous recommande pas d’utiliser un téléphone car il ne serait pas adapté pour toutes les prises de vue. Et oubliez la tablette !
• Anticipez. Prenez plusieurs jolies photos de votre bien à l’avance. Je garde en réserve des clichés d’il y a deux-trois ans, montrant ma maison recouverte d’un manteau de poudreuse sous un magnifique ciel bleu. Prêts à servir au cas où j’aurais besoin de la mettre en vente. Ne vous attendez pas à ce que les agents immobiliers soient en mesure d’obtenir ces images par eux-mêmes. Prenez l’hiver dernier : à aucun moment les villages de moindre altitude n’ont atteint une épaisseur de neige suffisante pour réaliser ce type de photo.

• Préparez votre chalet en vue de la séance photo. Rangez, déblayez. Lavez les vitres. Nettoyez le jardin. Cela peut vous mener loin… Le home staging est – à raison – un secteur d’activité à part entière.
• Utilisez un trépied pour les photos d’intérieur. Au minimum, prenez appui contre un mur. Dans 90 % des cas, passez-vous du flash. Dans 100 % des cas, allumez tous les éclairages à l’intérieur de l’habitation – l’un de mes préférés étant celui de la hotte aspirante.
• Veillez à ce que l’objectif soit propre.
• Ouvrez les volets !
• Choisissez une journée ensoleillée pour montrer l’édifice sous son plus bel angle.
• Les journées maussades se prêtent avantageusement aux prises de vues intérieures, mais rendent toutefois le point précédent plus compliqué d’un point de vue logistique.
• Efforcez-vous de bien cadrer vos photos. Pour cela, prenez comme référence une ligne verticale au centre de la pièce. Si le résultat n’est pas convaincant, veillez à corriger l’inclinaison de la photo ultérieurement.
• Pensez à varier la hauteur de vos prises de vues. Positionnez-vous plus près du sol dans les petites pièces, par exemple depuis le coin d’un lit, à une hauteur de 0,8 m plutôt que 1,6 m.
• Gardez les originaux ! Prenez soin de ne pas écraser la photo initiale après l’avoir redimensionnée !
• Note à l’attention de l’agent immobilier : munissez-vous d’une carte-mémoire de réserve, d’une batterie supplémentaire, d’une lampe-torche, d’un crayon, d’un papier et d’un appareil de mesure à affichage numérique. Pour ma part, j’emporte également un deuxième appareil-photo ainsi qu’un projecteur et un câble de rallonge. Certains prévoient même une extension pour pouvoir surélever l’appareil lors des prises de vue extérieures.

Ainsi, vous avez donc décidé de franchir le pas ? Vous souhaitez réaliser une première acquisition immobilière dans les Alpes françaises, mais ne savez pas trop par où commencer. Acheter un bien peut apparaître comme une véritable épreuve, surtout quand on opère à distance. Il faut une bonne dose d’implication et de prospection pour garantir la réussite de votre projet. Voici les trois conseils clés pour rendre le processus aussi indolore que possible.

Obtenez un accord de principe pour un prêt immobilier

La première chose à faire est de trouver un bon interlocuteur en matière de prêts immobiliers (si, comme la grande majorité des mortels, vous avez besoin d’emprunter) afin qu’il vous confirme le montant que vous seriez en mesure d’emprunter et vous donne un accord de principe. Nous collaborons avec le principal organisme de prêts immobiliers pour les résidents étrangers : n’hésitez pas à nous contacter pour une mise en relation. N’oubliez pas de comptabiliser les frais de notaires et autres frais d’acquisition, soit 8 % du montant de la vente pour les biens de plus de cinq ans (2,5 % pour les constructions neuves).

Adressez-vous à un agent immobilier

Si vous ne connaissez pas bien la région, cherchez une agence solidement implantée au niveau local pour vous accompagner et vous conseiller à tous les niveaux de votre démarche d’acquisition. Ces professionnels pourront vous présenter et vous expliquer de manière exhaustive le marché immobilier, les différents secteurs géographiques et les procédures d’acquisition, afin de vous éviter tout fourvoiement. Pour la Haute-Savoie, vous devez évidemment contacter Alpine Property !

Faites connaissance avec les agents. Après un premier contact, prenez rendez-vous pour effectuer quelques visites en personne. Sur notre site, tous les biens sont localisés sur une carte Google Map. Ce serait tentant d’y faire un saut directement en vous basant sur cette simple information. Votre téléphone en main, vous pourriez arriver par vos propres moyens jusqu’à la porte d’entrée. Mauvaise idée ! Vous vous priveriez alors d’informations précieuses comme : « Ce propriétaire a vraiment besoin de vendre, le prix demandé est de xx euros mais je lui ai parlé hier et il serait prêt à consentir une réduction substantielle », ou encore : « J’aimerais vous montrer ce bien. Il ne figure pas encore sur notre site Web, mais son propriétaire m’a dit qu’il souhaitait le vendre. »

Voyons à présent le processus d’achat. Une fois votre offre acceptée, un compromis de vente (contrat préliminaire établi entre l’acheteur et le vendeur) est rédigé. Cela empêche notamment le vendeur de faire « monter les enchères » entre plusieurs acheteurs potentiels. À ce stade, vous devrez verser un acompte de 10 % auprès du notaire. Compte tenu de cet engagement ferme, vous seriez bien avisé d’inclure des clauses suspensives qui vous permettront de vous rétracter si vous ne parvenez pas à obtenir un crédit immobilier ou si votre demande de permis de construire est refusée. Si l’acheteur ne respecte pas les termes du contrat, il risque de perdre l’acompte versé.

Misez sur le long terme

Une acquisition immobilière dans les Alpes doit être considérée comme un engagement à long terme. Il est recommandé de n’acheter que si vous prévoyez de conserver le bien pendant au moins cinq ans. De par les coûts transactionnels élevés, une revente rapide s’avère rarement rentable. Mieux vaut effectuer quelques vérifications complémentaires si vous envisagez de vous installer dans la région ou simplement de louer votre pied-à-terre pendant une partie de l’année. Renseignez-vous notamment sur le coût de la vie.

Passez en revue un grand nombre de biens dans les Alpes pour être sûr de trouver, au bon endroit, le chalet qui répond à vos attentes et à vos besoins. Si vous le destinez à la location, vérifiez qu’il possède toutes les caractéristiques requises pour optimiser son attractivité locative. Vous trouverez ici un article que j’ai consacré précédemment à la location immobilière. Si vous prévoyez d’occuper votre bien à plein temps, réfléchissez au style de vie que vous entendez mener sur place. Tenez-vous vraiment à habiter au dessus de ce bar bruyant, en hiver, dans le centre-ville ? Ou, en été, dans cette station de haute altitude créée à l’intention des skieurs ?

Désormais, nous devons obtenir les classes énergétiques DPE (pour Diagnostic de performance énergétique) de tous les biens immobiliers que nous vendons. Nous voilà donc confrontés à la dure réalité de la consommation énergétique des habitations alpines. Nous savons que l’endroit n’offre pas des conditions de vie particulièrement économiques, mais il faut bien chauffer nos intérieurs tout au long de l’hiver, et ce pour un coût non négligeable ! Regardez, sur le graphique ci-dessous, la distribution des classes énergétiques pour l’ensemble de notre portefeuille immobilier.

Ainsi, la plupart de nos produits appartiennent à la classe énergétique D, E ou F. Je ne suis pas sûr que j’achèterais une voiture ou un réfrigérateur affichant un indice aussi médiocre, bien que nos habitations présentent des coûts de fonctionnement largement supérieurs à ceux de ces engins ! Lorsque je vois un bien doté d’un indice A ou B, cela me laisse généralement sceptique. Je demande toujours à nos agents comment ils ont fait pour obtenir un tel résultat et voici le genre de réponse que j’obtiens : « Le logement est inoccupé et les propriétaires ont persuadé l’expert qu’il ne consommait pas d’énergie », ou encore : « Au départ c’était un E, mais ils ont demandé à l’expert de refaire le diagnostic et cela a donné un B !. » Vous comprendrez sans peine la raison de mon scepticisme.

Nous nous sommes récemment vu confier la vente d’un joli chalet dans la vallée Verte, avec un indice C. Comme vous pouvez le constater, même un C est difficile à obtenir. Pour vous donner une idée de ce qu’il faut faire pour obtenir un C, nous avons questionné le propriétaire de long en large. Il nous a répondu volontiers, sans grande surprise car il a consacré beaucoup d’efforts à la réduction de sa facture énergétique. À titre de comparaison, il loge une famille de trois personnes dans une assez grande maison individuelle (4 chambres/168 m²) nichée à 1000 m d’altitude, au fond d’une vallée qui s’étend du nord au sud.

Chalet Michel, près de Lullin, dans la vallée du Brevon

L’eau (bien que n’influant pas sur l’indice DPE, elle mérite d’être prise en considération en tant que ressource)

L’eau de pluie et de fonte de la neige est collectée à partir du toit dans une cuve de 10 000 litres, puis filtrée pour la rendre adaptée à tous les usages. Cet apport suffit presque aux besoins d’une famille de trois personnes. La facture d’eau courante, qui avoisine 50 €/an, représente la plus grosse part des frais généraux permanents.

Le chauffage

La maison emploie deux méthodes de chauffage : une pompe à chaleur aérothermique et un poêle à bois de 18 kW. Les pompes à chaleur aérothermiques (utilisant l’air comme source de chaleur) gagnent du terrain sur les systèmes géothermiques (utilisant le sol comme source de chaleur) car leur installation est moins coûteuse et ne nécessite pas une grande surface de jardin pour enterrer les tuyaux. Ces systèmes aérothermiques représentent un mode de chauffage électrique très performant. Vous pouvez d’ailleurs apercevoir l’appareil fixé au mur de l’habitation, sur la photo ci-dessus.

Par ailleurs, l’édifice est équipé de panneaux solaires intégrés qui fournissent de l’énergie au réseau public, générant ainsi un revenu annuel d’environ 1100 € selon les tarifs actuels. La facture d’électricité domestique (pour le chauffage de la maison, l’eau chaude, l’éclairage) s’élève à 1500 €/an. Par conséquent, le coût net est de 400 €/an.

Apparemment, le poêle à bois ne fonctionne que lorsque le temps est particulièrement froid ou pour « faire joli » ! La consommation totale de bois avoisine ¾ stère (soit 0,75 m³ de bois empilé), ce qui correspond à 240-320 € selon les tarifs actuels. En utilisant une valeur moyenne pour mes calculs, j’obtiens ainsi une estimation de l’ordre de 730 €/an pour le coût total net des ressources.

Je prendrai ma propre habitation à titre de comparaison. Loin d’être neuve, c’est un patchwork de rénovations. Je suppose qu’elle obtiendrait un F sur l’échelle DPE. Les principaux travaux d’isolation (dans la toiture), réalisés il y a plus de 20 ans, ne satisfont pas aux normes actuelles. Seule une moitié du logement possède des doubles vitrages. Nous sommes une famille de cinq personnes. Notre habitation jumelée (4 chambres/150 m²) est exposée sud, à 830 m d’altitude. Nos factures annuelles s’élèvent à 2800 € pour l’électricité, 500 € pour l’eau et 240 € pour le bois. Total : 3540 €/an.

Bref, cela vaut certainement la peine d’économiser 2800 €/an ! Probablement 10 % du revenu moyen d’un ménage dans la région. Même si l’on considère la consommation réelle en soustrayant le revenu procuré par le solaire, l’économie demeure substantielle (consommation réelle = 1830 €, soit une économie de 1710 € par rapport à mon cas personnel).

À une époque, on me posait cette question à peu près deux fois par semaine :

« Comment dois-je faire pour démarrer une activité de location de chalet dans les Alpes ? »

Je pense que le pic fut atteint en 2005-2006. Tout le monde voulait aller s’installer dans les Alpes, cela concernait parfois ¼ des demandes de renseignements que nous recevions. Puis l’intérêt s’est estompé de 2008 à 2011. Toutefois, le sujet est en train de refaire surface. Pas à la même fréquence, mais environ une fois par semaine.

Au fil du temps, j’ai compris que la question se posait plutôt en d’autres termes. Par exemple :

« Comment puis-je faire pour gagner ma vie dans les Alpes ? »

serait mieux approprié. À mon avis, on s’imagine souvent que gérer un chalet serait une activité idéale parce que la plupart des gens ayant séjourné aux sports d’hiver ont fait eux-mêmes l’expérience d’une location de chalet. Cela leur a coûté 800 € par personne et c’est ainsi que l’embryon de business plan a pris naissance sur un coin de la table à manger.

800 € x 10 personnes séjournant dans le chalet = 8 000 €

8 000€ x 16 semaines en saison = 128 000€

Cela fait beaucoup d’argent ! Et probablement une belle marge !

Naturellement, vous avez besoin d’un chalet ou, mieux encore, d’un petit hôtel. Il faut alors considérer les factures habituelles, la nourriture, le linge, etc. à payer. Mais ça doit être rentable, non ? Et c’est sans compter la période estivale. OK, ça m’intéresse. Par où dois-je commencer ?

Moi aussi, je suis passé par là. Je gagne à présent ma vie en travaillant à plein temps avec Alpine Property. J’ai également travaillé pendant deux-trois saisons hivernales, j’ai géré un chalet (principalement en été) pendant dix ans et je vis désormais dans les Alpes avec ma femme et mes trois enfants. Je serais donc la preuve vivante que c’est une bonne idée ? Et bien, oui et non. Je vais maintenant vous donner mon opinion personnelle. À prendre avec toutes les précautions qui s’imposent !

Mon premier conseil serait : « Ne le faites pas ». Ou plutôt « Ne vous hasardez pas dans la location touristique de chalets ». Venir s’installer dans les Alpes, voilà une idée géniale ! Passez en revue vos compétences professionnelles : sont-elles transposables à une activité professionnelle dans les Alpes ? Ce serait une possibilité ? Voire une amélioration sur le long terme. Plein de gens domiciliés dans les Alpes gagnent leur vie en travaillant sur place ou en faisant la navette. Voici les exemples dont j’ai connaissance :

Comptables, pilotes*, juristes*, journalistes, experts en informatique, consultants et gestionnaires de projets* dans des domaines divers, guides (de randonnée / cyclisme / escalade), moniteurs de skis, électriciens, charpentiers, plâtriers, plombiers, constructeurs de bâtiment, banquiers (à Genève), docteurs, infirmiers, ingénieurs*, agents immobiliers, architectes d’intérieur, concepteurs graphiques, photographes, artistes, écrivains, enseignants, chauffeurs de taxi, propriétaires d’hôtels et employés d’hôtellerie…

* Les professions signalées par un astérisque s’exercent généralement loin du domicile, en utilisant les Alpes comme point de chute. La liste est loin d’être exhaustive, car je me suis contenté de répertorier des cas que je connais personnellement.

Repas entre collègues d’Alpine Property (2011)

Même les différents métiers que j’ai cités ci-dessus comportent des aspects relativement épineux qu’il vous faut impérativement prendre en considération. Le principal écueil est lié au fait de vivre dans un pays étranger. Bien sûr, il y a la difficulté de la langue pour les non-francophones, mais ce n’est qu’une petite partie du problème. Les Français ont une philosophie de vie différente. Il ne faut pas l’oublier. En fait, c’est fondamental. Avant de franchir le pas, j’ai lu « 60m Frenchman can’t be wrong » (en français : « Pas si fous ces Français !« ). Je l’ai lu sans toutefois le comprendre vraiment. Je m’efforce encore d’en percer tous les mystères 14 ans après. J’aurais trois observations à faire sur ce sujet.

1. La France adore les règlements. Les Français prétendent le contraire. Pourtant, l’État adore les lois et les réglementations. En ce qui concerne l’exercice d’une profession ou d’un emploi, vous seriez bien avisés de connaître la législation et de la respecter. En comparaison, le Royaume-Uni semble totalement dépourvu de règles. N’importe qui semble pouvoir se lancer dans le commerce. Ce n’est pas le cas en France.

2. La France est un pays socialiste. Lorsque le parti travailliste gouvernait le Royaume-Uni (de mon vivant), il faisait juste semblant d’être socialiste. Lorsque Sarko présidait la France, il faisait juste semblant d’être de droite. Le fait est que cela coûte une fortune de diriger un pays socialiste et qu’il faut bien que quelqu’un paie pour cela. Le coût de la vie en France semble élevé par rapport à celui du Royaume-Uni. Tout (ou presque tout) coûte plus cher, et c’est encore plus vrai dans une station de ski ! De manière générale, il apparaît que les Français sont taxés considérablement plus que les Britanniques, ce qui les contraint à appliquer des tarifs plus élevés pour équilibrer les comptes.

3. Les Français prennent leur temps libre au sérieux. Qu’il s’agisse des heures de repas ou des week-ends. N’empêchez jamais un Français d’aller déjeuner. Un Anglo-Saxon pourra en rire, mais un Français prendra cela extrêmement au sérieux. Cela passe avant les affaires. Indiscutablement.

En bref, si vous ne pensez pas pouvoir transplanter vos compétences actuelles et que vous envisagez toujours de gérer un chalet, attendez une minute ! Je vous invite à consulter mon prochain article, dans lequel j’exposerai certains des problèmes et pièges que cela comporte.