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Taxe sur les plus-values immobilières en France

En France, si vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l’avez payé, la plus-value réalisée est soumise à une taxe. Dans le cas d’une résidence principale, vous bénéficiez d’une exonération fiscale de 100 % (vous n’êtes donc pas redevable de la taxe sur la plus-value). Pour une résidence secondaire, les choses se compliquent un peu. Suite à une précédente réforme de ce régime fiscal, le niveau d’imposition a récemment augmenté. Toutefois, il semble à présent que l’actuel gouvernement envisage de le réduire. Je ne prétends pas connaître parfaitement le dispositif. De fait, je ne pense pas que quiconque le connaisse à ce jour, étant donné que tous les « détails » n’ont pas encore été finalisés. Nous en saurons vraisemblablement plus dans les semaines à venir.

French Capital Gains Tax

Maison de la Cloisette, Annecy

J’ai glané quelques articles à ce sujet sur Internet.

http://www.rosemont-int.com/news/01-08-2013-french-capital-gains-tax-update-changes-announced/

Les Britanniques sont très préoccupés par cette situation. Voici ce qu’on peut lire :

http://www.frenchentree.com/fe-legal/displayarticle.asp?id=44510

Et voici quelques commentaires :

http://blog.bforbank.com/fiscalite/2013/07/19/plus-values-immobilieres-encore-une-reforme/

Lorsque les choses seront clairement définies et que nous serons enfin fixés, j’écrirai un nouvel article à ce sujet. Ce sera une bonne chose si le gouvernement infléchit l’actuelle règle fiscale car nous estimons que quelques propriétaires (moins nombreux qu’on pouvait le craindre initialement) renoncent à mettre leurs biens sur le marché par souci de devoir payer une taxe trop élevée après la vente.

En haut de page, j’ai inséré la photo de l’une de nos dernières nouveautés en vente à Annecy. J’ai également inclus ci-dessous un petit collage de quelques autres biens.

En partant du haut à gauche et en tournant dans le sens horaire :

Maison d’Appartements Veyrier-du-Lac située à Veyrier-du-Lac (ANNECY).
Chalet Serrand situé à Thônes (THÔNES).
Maison de la Cloisette située à Talloires (ANNECY).
Appt. Champ Montagny situé aux Villards-sur-Thônes (THÔNES).

Acheter sur plan dans les Alpes

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Acheter un appartement, un chalet ou une maison en vente en l’état futur d’achèvement (VÉFA), c’est-à-dire « sur plan », comporte de nombreux avantages. Quand j’ai commencé à travailler comme agent immobilier il y a 15 ans, je pensais qu’acheter sur plan revenait moins cher qu’acquérir un bien déjà visible. Je me basais avant tout sur le risque et le temps d’attente. J’avais tort !

L’acquisition d’un bien flambant neuf s’accompagne généralement d’un léger surcoût. Comparez cela à l’achat d’une nouvelle voiture. Vous pouvez spécifier toutes les options pour qu’elles soient à votre goût dès le départ ; il se peut que vous attendiez la livraison quelques mois, mais vous serez la première ou le premier à la conduire.

new build property in St Gervais

Appartements Clos du Savoy – voir le lien en fin d’article pour de l’information.

 

J’ai recensé les avantages ci-dessous :

  • Paiement par étapes, étalé pendant la construction.
  • Frais de notaire et droits de mutation réduits (2,5 % contre 8 % environ pour les biens autres qu’en VÉFA).
  • Coûts de fonctionnement considérablement réduits des bâtiments récents en raison de l’éco-législation désormais en vigueur en France.
  • Possibilité de personnaliser les spécifications.
  • Options, telles que l’achat d’une place de stationnement ou d’un garage supplémentaires, fréquemment offertes.
  • Législation française régissant la VÉFA, qui en fait l’un des régimes d’achat immobilier les plus sûrs qui soient.

Voici maintenant les inconvénients :

  • Délai d’au moins un an (compter parfois jusqu’à deux ans) avant de prendre possession des lieux.
  • Impossibilité de juger de la qualité du produit fini. Demandez toujours à voir un projet immobilier réalisé par le même promoteur pour avoir le cœur net.

Off plan apartment near Annecy

Appartements La Bastide sur les rives du lac d’Annecy – voir le lien en fin d’article pour de l’information.

 

VÉFA (vente en l’état futur d’achèvement)

Il s’agit du contrat qui précise ce que le programme immobilier offrira, ainsi que les spécifications (dimensions, tolérances du bâtiment, etc.), les dates de livraison, l’échéancier des versements et les possibilités d’annulation du contrat. Tout ceci est bien expliqué dans le document suivant :

http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2963.xhtml

J’ai déjà rédigé un article sur le sujet plus général de l’acquisition d’un bien immobilier dans les Alpes. Cet article est toujours consultable :

http://blog.alpine-property.com/2014/03/31/how-to-buy-your-alpine-property/

Obtenir un prêt pour un bien immobilier en VÉFA ne pose aucun problème particulier. Cela donne même une garantie supplémentaire. En effet, l’organisation prêteuse va vouloir vérifier que le promoteur mène le projet dans les règles. Elle lui demandera de prouver qu’il a prévu toutes les garanties et assurances. Le plus important est la garantie financière d’achèvement (GFA) : il s’agit d’une politique d’assurance qui fait en sorte que le projet soit achevé si le promoteur traverse des difficultés financières et s’avère incapable de terminer le travail. Parmi les petits promoteurs, certains pourraient essayer d’éviter ces garanties. Surtout si elles ne sont pas exigées par la loi. Par conséquent, si la banque refuse une demande de financement à cause du projet immobilier, vous devriez lui demander pourquoi.

Enfin, préparez-vous à des retards. Les intempéries seront probablement pointées du doigt… Ne prenez pas d’engagements financiers en fonction de la date de livraison annoncée. Par exemple, ne présumez pas que vous aurez un flux de location ou des vacances réservées dans l’appartement à cette date. Mais si vous recevez effectivement les clefs de votre appartement au moment escompté, vous pourrez fêter cela !

Vous trouverez davantage de renseignements sur le complexe d’appartements Clos du Savoy à Saint-Gervais ici :

https://www.alpine-property.com/saint-gervais-les-bains/appt-clos-du-savoy-group-4/2662

Pour finir en beauté, le lien suivant vous mènera à des détails sur les biens immobiliers que nous avons à vendre près du lac d’Annecy (notamment les appartements La Bastide) :

https://www.alpine-property.com/location/lac-annecy

 

La Traversée du lac d’Annecy

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Depuis 1931, cet événement de nage en eau libre a lieu chaque année le 15 août, jour de l’Assomption, qui évoque également le début de la fin des vacances d’été… Le 15 août étant tombé un samedi en 2015, nous n’avons pas eu notre jour de congé !

Tous les détails sur l’épreuve, les images, les séquences de drone et les résultats peuvent être consultés sur le site Web de la Traversée.

Traversée du lac d'Annecy 2015

Environ 1 500 personnes y ont participé cette année. Les 40 nageuses et nageurs du Bathgate Swimming Club venus d’Écosse « gonfler » les effectifs cette année ont été particulièrement remarqués. Bravo à tous !

Il est possible de participer en nageant 1 000 m, 2 400 m ou 5 000 m. Une épreuve de 500 m est également ouverte aux moins de 10 ans. L’épreuve des 2 400 m est celle qui attire le plus de concurrents. Je l’ai faite en 2014, aussi j’ai eu envie de me frotter au 5 000 m cette année. Comme l’épreuve des 5 000 m fait partie de la Coupe de France, elle est très disputée et attire des athlètes de haut niveau. La première femme à franchir la ligne d’arrivée a été Aurélie Muller, championne du monde du 10 000 m dames en eau libre, en 1 h 2 min et 35 s. Le gagnant chez les hommes était Romain Béraud, champion de France du 5 000 m, deux secondes seulement devant le champion européen du 25 km en eau libre, Axel Raymond. Pour vous donner une idée de la vitesse à laquelle ils nagent : leur rythme moyen sur 100 m est de 1 min 10 s, soit 16 s pour une longueur de 25 m dans votre piscine municipale. Si vous arrivez à faire ce temps sur 25 m (en partant dans l’eau), imaginez seulement que vous tenez le même rythme sur 5 km !

Voici une vidéo (longuette) produite par les organisateurs après les éditions de ces dernières années :

France 3 a réalisé un article et une vidéo, qui commence avec les chiens d’eau dressés pour sauver les gens de la noyade, sur l’événement.

L’itinéraire est indiqué sur la carte ci-dessous (vous pouvez cliquer dessus pour l’agrandir) ; le gros trait rouge suit la trajectoire idéale, et la ligne plus mince, mon humble parcours. Ce dernier n’a pas été aussi accidenté qu’il en a l’air ! C’est simplement que le GPS peine à suivre la position lorsqu’il passe la moitié du temps dans l’eau.

Trajet de nage dans le lac d'Annecy

Tous les détails sont sur Strava :

https://www.strava.com/activities/369459116

Il est facile de surveiller la température du lac d’Annecy grâce à ce site :

http://annecy-meteo.com/temperature-du-lac

Ici, des renseignements sur un coin secret pour nager dans le lac : http://wildswim.com/lac-dannecy-roc-du-chere. Ils proviennent de ce livre consacré à la nage en eau libre en France : http://www.wildswimming.co.uk/wild-swimming-france/

J’ai rédigé quelques autres articles de blogue sur la nage en Haute-Savoie. Les voici pour finir, à titre de complément :

http://blog.alpine-property.com/2014/09/05/swimming-in-the-haute-savoie/?lang=fr

http://blog.alpine-property.com/2015/07/10/swimming-across-lac-leman/?lang=fr

Nager en Haute-Savoie

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Les Alpes sont connues pour leurs montagnes. La plupart des activités pratiquées en Haute-Savoie consistent à monter et descendre des pentes à ski, à pied ou à vélo. On en viendrait parfois à oublier que la région offre aussi un magnifique cadre pour de nombreuses activités nautiques. Pendant la courte saison estivale, les lacs et les nombreuses piscines extérieures de la région sont tout indiqués.

Nage dans l’eau tiède avec les sommets enneigés en arrière-plan

Pour ma part, à la fin de l’hiver 2014, j’ai décidé de m’inscrire à la Traversée du Lac d’Annecy, événement organisé chaque année le 15 août. Plus de 2 000 nageurs s’affrontent en eau libre sur des distances de 1 km, 2,4 km ou 5 km. Ainsi, pour moi, l’été 2014 a été placé sous le signe de l’eau. Mon entraînement a débuté en mai à Thonon-les-Bains. La Plage municipale de Thonon comprend probablement la plus belle piscine qu’il m’a été donné de voir. Même au mois de mai, deux bassins chauffés de 25 m et 50 m avec couloirs d’entraînement sont ouverts. Le bassin principal est entouré d’une paroi vitrée qui crée un véritable effet de serre. Les bords du bassin de 25 m sont en bois, et l’absence de murs donne l’impression d’une étendue d’eau infinie avec le lac Léman. Cette photo a été prise par une journée froide et venteuse. J’ai pu profiter à moi tout seul de l’eau à 28 °C pendant une heure. Pas mal pour une entrée à 3,20 € ! En juillet, un événement de nage en eau libre, la traversée Rives-Ripaille, commence et s’achève sur cette plage.

Plage de Thonon

Un peu plus loin sur la route, vous trouverez la piscine olympique de la plage d’Évian, également riveraine du lac Léman, avec sa pelouse impeccable. Lorsque les eaux du lac sont suffisamment réchauffées, une zone de baignade surveillée est ouverte. Il faut toutefois attendre les environs du mois de juillet pour que leur température avoisine 21 °C. Cette piscine est fantastique pour les enfants ; son énorme toboggan (gratuit) les occupe pendant des heures. L’orientation des vents et les températures sont consultables sur le site windspots.com.

Piscine d’Évian

La piscine de Morzine est la plus proche de chez moi. Étrangement, je n’ai aucune photo ! Elle comprend un nouveau bassin couvert de 25 m (depuis 2012) et un bassin découvert de 50 m, ouvert en juillet et en août. Le Club des nageurs morzinois n’est actif qu’en été. Il existe d’autres clubs dans les environs, par exemple à Samoëns, Évian et La Roche-sur-Foron. Ces clubs estivaux, qui s’entraînent uniquement en plein air, rivalisent pendant les deux mois d’été. Cela convient à la majorité de leurs membres, qui passent le reste de l’année sur des skis ! Morzine étant devenue un lieu d’entraînement pour le triathlon, il est probable que vous vous retrouviez à nager côte à côte avec des gens comme Jodie Stimpson ou Alistair Brownlee. La première semble avoir passé la majeure partie de l’été 2014 à s’entraîner dans le coin. Est-ce pour l’altitude ?

Planche à pagaie sur le lac Montriond © reelfunmedia.com© reelfunmedia.com

Ou pour le lac Montriond ? Un plan d’eau tranquille de 1 km de long à 5 minutes seulement du centre de Morzine. Situé à 1 057 m d’altitude, il arrive qu’il reste plutôt froid en été. 2014 n’a pas été une bonne année pour la baignade : les périodes de chaleur ont été trop courtes pour réchauffer les lacs de montagne. Je serais surpris d’apprendre que la température de l’eau a dépassé 15 °C dans le lac Montriond. Je l’ai traversé en juin et, malgré ma combinaison, j’ai souffert !

Le lac de Passy est bien connu des nageurs et des triathlètes de Chamonix. Il accueille d’ailleurs l’épreuve de natation du triathlon du Mont-Blanc depuis plusieurs années et, depuis 2014, la Traversée du lac de Passy. Ses eaux sont propres. De plus, grâce à sa situation en moyenne altitude (550 m), la température y atteint aisément 23 °C les bonnes années.

passy lac

On y trouve une plage, un café et des bateaux miniatures pour les enfants.

Activités au lac de Passy

Le lac d’Annecy jouit d’une renommée mondiale et regorge de plages, entre autres accès à l’eau. La plus connue est la plage de l’Impérial. Les espaces de stationnement sont nombreux aux alentours. Plus loin sur la rive est, vous trouverez des plages à Veyrier-du-lac et Menthon. Grâce à son altitude (445 m), sa faible profondeur et ses étendues de sable, ce lac est tout sauf glacial. Sa température est indiquée en ligne et mise à jour une dizaine de fois par heure sur le site Annecy météo. Sachant que nous étions en août, il faisait froid en 2014 pour nager dans le lac d’Annecy ; l’eau se maintenait à 20 °C, du coup nous y étions mieux qu’à l’extérieur !

Épreuve de natation dans le lac d’Annecy

Schooling in Fra

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How English speaking children cope with schooling in France is a frequent discussion amongst the foreigners living here. This shouldn’t be a surprise; schooling is often a hot topic in your home country, so wondering how your children will cope with the alien environment of a French school can be doubly stressful! Choosing which school to send your kids to is not so much of an issue, (in most of the areas we deal with there is just one school to choose from) it’s how your children can get the most from that one school that needs attention.

This is my opinion, it is based on fact (I have three children aged 8, 10 and 12 years), but it should probably not be quoted as gospel. I do seem to have to express it quite frequently though so I thought I’d publish it.
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My kids have had the (massive) advantage of being born in France. In addition to this, and unusually, we took the decision to send them to a French childminder from age 1 until school started. (This facility is heavily subsidised and in our area was organised by the local ‘Relais des Assistantes Maternelles’ or RAM). This meant that my kids pretty much learnt the two languages together. BUT both my wife and I speak only English at home and, although we have both French and UK television we tend to gravitate towards the UK TV 95% of the time.

I’m not saying this to brag, just to give you an idea of how they are doing, they are average in the class for French, in most other subjects they are slightly above average. In the primary schools many English speaking children manage to follow the curriculum without too much difficulty. However if the basics of the language aren’t mastered by the time they start collège (secondary school) at the age of 11 it can become quite an issue. We’ve done some analysis and I think some (more) of the reasons our kids cope quite well are:

* We enrolled them in as many French run clubs and holiday activities etc. as we could. Here the kids are exposed to more ‘conversational’ French than in the school environment.

* My wife is a full-time Mum and speaks good French (mostly self-taught) so can help with their homework.

* We have a tutor who comes to the house once a week to fill in the gaps.

Even with these ‘extras’ the kids just about keep their heads above water on the schooling front. You shouldn’t expect much extra help from the schools either. Some do run remedial lessons for non-French speakers but only for an hour or so per week, and there is normally no classroom assistant to help them on a daily basis. Quite often any difficulties that your child might have will just be put down to the fact that they are not a native French speaker.

In fact I was talking about this yesterday with someone from Samoëns and another from Chamonix. Apparently you can expect a fair level of hostility in the Chamonix schools, they have had to deal with too many non-French speakers and it sounds like they are fed up now (this wasn’t reported in Samoëns). Of particular ire was the scene of an English parent picking their kids up from school whilst dressed in ski kit. You can imagine what the teachers think. There isn’t the same hostility where I live in I live in St Jean d’Aulps, but the proportion of English speaking children in the three primary school classes is 25%, 30% and in one class 50%! You can perhaps understand a little why the French have their backs up.

So you’ve got a couple of options to think about. Either « go native » and find somewhere « French », or to head for somewhere like the Annecy area that caters for the bi-lingual aspect of your childs education.

Go Native

So to try and avoid other English speaking kids at school. We have witnessed many new English speakers starting school who cling on to a small group of Anglophones in the class. It’s not exactly the language « immersion » many parents imagine before coming here. It slows progress significantly. Stay on top of the situation too; it’s hard work but if the first time you discover you child is struggling at school is in their end of term report you may well have a lot of ground to cover to sort the situation out.

With this in mind here are some suggestions for the predominantly French areas in the Haute Savoie.

Le Petit Bornand and Thones in the Aravis: http://www.alpine-property.com/area/5/aravis

Possibly Samoëns but in fact, on this subject, I think you will be better off further down the valley in Taninings or Mieussy.
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The Annecy Options

It could be Annecy’s proximity to Geneva but there are now several options available to relocated families with bilingual kindergarten and primary schools such as Ecole Bilingue de Haute-Savoie in Annecy and  the Mésanges Ecole Bilingue Montessori in Veigy. French secondary schools in the area are also starting to offer specialised classes  for native English speakers and gifted French kids, seeing  the benefits of having native English speakers in the school.

These developments will no doubt help families avoid having to needlessly  move back to the UK for educational reasons when their children can profit from diverse, high quality schooling in situ – and still go skiing!

You can read more about the Lake Annecy area here: http://www.alpine-property.com/area/10/lac-annecy or see a list of the properties we have for sale around the lake here: http://www.alpine-property.com/lacannecy

The bottom line is – schooling cannot be left to chance; which in fact is the same everywhere!