En principe, acheter ou vendre un bien immobilier ne devrait pas ressembler à un jeu de casino. Pour les étrangers, les aléas du marché immobilier dans leur pays d’origine apportent déjà leur lot de complexité. Mais la situation est encore pire s’il faut changer de l’argent, c’est-à-dire convertir une somme dans une autre monnaie, pour acheter ou après avoir vendu. Pour les Anglais qui souhaitent acheter ou vendre en France, par exemple, le taux de change de la livre sterling en euro est désormais une inconnue supplémentaire dans l’équation.

Les courtiers en devises peuvent remédier à certains problèmes. Pour commencer, ils peuvent être considérés comme un moyen d’économiser de l’argent par rapport au taux de change que pourrait offrir votre banque ; ils peuvent également vous aider à vous protéger contre la fluctuation des devises.

Dans le scénario suivant, je prends l’exemple d’un vendeur qui dispose de 350 000 € à rapatrier après la vente de son bien immobilier en France. Pour une quelconque raison, il ou elle a décidé d’utiliser la somme au Royaume‑Uni. Mais voilà, le Brexit a complètement déréglé le marché des changes ! Heureusement, tout n’est pas perdu : la perturbation pourrait jouer en sa faveur. En effet, plus la livre est faible, plus son bien immobilier vaut cher en livres sterling.

Jetez un œil au graphique ci‑dessous. Notre vendeur fictif a accepté une offre en novembre, quand le taux de change était de 1,12, ce qui donnait en théorie 312 500 £ dans ses poches, au Royaume-Uni. Mais la vente a pris quelques mois à se conclure, au bout desquels le taux de change est passé à 1,18. Les 350 000 € équivalent alors à 296 600 £ seulement, soit une perte nette de près de 16 000 £, uniquement à cause de la variation du taux de change.

Un courtier en devises peut être utile dans une telle situation. Si ce courtier est contacté au moment où l’offre est acceptée, il ou elle prendra un acompte de 10 % pour garantir le taux de change courant. Si la vente tombe à l’eau entre ce moment-là et une date distante de deux ans au plus, l’argent peut être revendu sur le marché. Il n’y aura pas de pénalité si cela se produit au taux garanti ou à un taux supérieur à celui‑ci. Tel est le cas dans le scénario que nous avons imaginé. Cependant, si le taux chute en dessous de 1,12, alors le vendeur doit dédommager le courtier pour la différence. L’avantage de la situation est que le bien immobilier vaudrait en livres, sur le papier, davantage que sa valeur initiale !

Nous travaillons avec les mêmes courtiers depuis plus de dix ans. N’hésitez pas à nous faire signe si vous souhaitez que nous vous contactions pour en discuter.

French Property News nous a mentionné deux fois le mois dernier (février 2017) : une première fois dans l’article de fond Ask the agent, et une seconde fois sur la page On the Market du magazine ! (Cliquez sur les liens pour lire les articles.)

Et ça n’est pas tout : nous sommes encore à l’honneur dans le numéro de mars, mais il faut l’acheter (en ligne ou dans toute maison de la presse digne de ce nom) pour accéder au contenu, ou bien patienter un mois, d’ici à ce que je le publie sur le présent blogue.

Dans Ask the agent (« Demandez à l’agent »), je crois qu’ils m’ont interviewé à un moment sensible, juste avant la neige en janvier… Maintenant qu’elle est arrivée, je suis beaucoup plus optimiste :

« Il y a un regain d’intérêt. Les acheteurs sur le marché sont sérieux. En fait, le ratio acheteurs/visiteurs est le meilleur qu’il est possible de voir. Ajoutez à cela l’ouverture des vendeurs à la négociation, et vous obtenez un marché qui se porte très bien. »

Les bulletins d’avalanches sont des sources formidables d’information objective sur les conditions de neige et les prévisions météorologiques. Les consulter devrait être le premier point sur votre liste de choses à faire avant une « virée » hors-piste. Comme ils sont mis à jour quotidiennement à 16 h, ils sont prêts la veille au soir pour la sortie du lendemain. Les prévisions émanent d’êtres humains, qui travaillent à partir d’observations, et non d’une modélisation par ordinateur basée sur des probabilités.

Il existe des prévisions distinctes pour chaque région. C’est le département de la Haute-Savoie, dans les Alpes du Nord, qui m’intéresse. Le bulletin neige et avalanches est disponible ici :

http://www.meteofrance.com/previsions-meteo-montagne/bulletin-avalanches

Nous allons examiner les prévisions pour la journée de demain, soit mercredi, le 8 février 2017.

Comme vous le voyez sur la carte ci-dessus, la région est divisée en trois secteurs : les massifs du Chablais, du mont Blanc et des Aravis. Optons pour le Chablais, où je vis. Le risque d’avalanche est de 3 ou « marqué », c’est-à-dire assez important. Étonnamment, il s’agit de l’indice de risque associé au plus grand nombre de blessés. En effet, quand l’indice atteint les valeurs de 4 (« fort ») ou 5 (« très fort »), les skieurs se méfient et tendent à prendre des décisions plus prudentes.

• Pour être plus précis, l’indice de risque est de 3 à partir de 2 200 m d’altitude, et de 2 en dessous. Le risque est donc de 2 dans 95 % du Chablais, toutefois le drapeau du risque marqué (3) flottera dans les stations de ski.
• Il existe également une « rose des avalanches », représentée par un polygone incluant les quatre points cardinaux. Elle indique le degré de risque selon le versant de la montagne, car le danger sur un versant donné dépend de la direction des vents qui ont soufflé les jours précédents. Dans le cas présent, le risque est homogène, quelle que soit l’exposition.
• Enfin, le bulletin comprend une description succincte du danger. En l’occurrence, des avalanches d’importance petite à moyenne pourraient se déclencher spontanément. Les skieurs, quant à eux, pourraient déclencher tous les niveaux d’avalanche. Il leur est utile de le savoir, car ils sont généralement les premières victimes des avalanches qu’ils provoquent.

Pour passer à la prochaine étape, il faut cliquer sur le massif qui nous intéresse afin d’obtenir des prévisions détaillées.

Le bulletin d’estimation du risque d’avalanche donne des renseignements sur la stabilité du manteau neigeux.

• Avalanches spontanées : comme vous pouvez le lire ci-dessus, des départs sous forme de coulée ou de cassure sont possibles dans certains contextes topographiques. Leur taille peut devenir considérable dans les secteurs froids qui ne se sont pas vidangés depuis la tempête de neige du week-end.
• Déclenchements causés par des skieurs : une grosse cassure est possible (voir ci-dessus). Il faut faire attention aux abords des crêtes et des ruptures de pente.

Ce qui précède était un peu dense, mais ne vous inquiétez pas, la partie suivante est plus illustrée.

Les graphiques ci‑dessus indiquent les quantités de neige réelles tombées à 1 800 m et les quantités prévues. En outre, d’après les prévisions météorologiques pour mercredi, il neigera faiblement en altitude toute la journée ; la limite pluie-neige se situera à 900 m et descendra à 700 m dans la journée. Le vent soufflera du nord-ouest et forcira en devenant nord-est. Habillez-vous chaudement : cela donnera un refroidissement éolien de -10 °C.

• L’image ci-dessus illustre l’épaisseur du couvert neigeux sur les versants nord et sud de la montagne. Vous pouvez chaussez vos skis vers 800-1 000 m d’altitude ; à 1 500 m, le couvert neigeux qui s’installe est déjà consistant. Demain, vous aurez vraisemblablement de la neige fraîche et un petit vent du nord.
• La tendance est toujours intéressante à regarder : le risque devrait demeurer le même jeudi et diminuer vendredi.

La partie suivante du bulletin est une nouveauté. Il s’agit de l’historique des 6 derniers jours. Vous pouvez constater que le temps a été doux la semaine dernière et que la température a quelque peu baissé depuis. En bleu, vous avez la limite pluie-neige et sa fluctuation lors du passage de deux fronts.

Le deuxième graphique fournit la vitesse et la direction du vent au fil du temps. Samedi dernier, par exemple, des vents de 100 km/h ont été enregistrés au sommet des stations. Toutes les personnes qui ont skié ce jour-là confirmeront que 90 % des remontées mécaniques étaient fermées ! Sur le plan du risque d’avalanche, sachant que les vents (sud-ouest, dans ce cas) forment des accumulations de neige dans les dépressions abritées ou « sous le vent », cela signifie un risque de cassure sur les pentes nord-est.

Les derniers graphiques parlent d’eux-mêmes. Ils montrent l’évolution du risque d’avalanche et les épaisseurs de neige.

Voilà, nous avons fait le tour du sujet : le bulletin neige et avalanches, une mine d’information.

LE GRAND CERF

Authentique station villages des Alpes, située à 1 heure de l’aéroport de Genève, Les Carroz font partie du magnifique domaine skiable du Grand Massif qui offre 265 km de pistes. On skie aux Carroz depuis 1936 ! Et depuis la station n’a jamais cessé d’évoluer. Mais de grands changements sont à venir et un vent nouveau souffle déjà et cela tout en préservant le charme et l’authenticité de la station. Les maîtres mots de ces grands projets sont : confort, accessibilité, sécurité, intégration et diversification.

La société Totem filiale de l’entreprise Ebenis, initiatrice du projet Le Grand Cerf l’a bien compris et a tout mis en œuvre pour que leur nouveau programme immobilier s’inscrive parfaitement dans cette lignée. A cet effet, elle a su s’entourer de partenaires locaux expérimentés et passionnés afin de remplir tous les critères d’une résidence d’exception.

Alpine Property connait parfaitement le marché des Carroz et les exigences de ses clients. C’est donc avec enthousiasme que nous souhaitions vous informer rapidement de la commercialisation des appartements de cette magnifique résidence de standing qui saura être à la hauteur de toutes vos attentes en termes de logement en station :
-une intégration parfaite à l’environnement
-un respect des exigences écologiques et thermiques
– des espaces de vie raisonnés
– un design moderne et chaleureux
– et surtout ….. surtout, les critères les plus recherchés et les plus rares aux Carroz :
– une vue dégagée à couper le souffle ainsi qu’un accès direct aux pistes.

Nous vous proposons 40 appartements de 43 m2 à 131 m2 
répartis dans 6 petits bâtiments !!!
tous vendus au minimum avec une place de parking souterrain et un casier à skis.

Certains pourront opter pour une cheminée à l’ethanol ou encore un jacuzzi. Des ascenseurs vous permettront de rejoindre chaque niveau sans effort et surtout d’accéder rapidement à la piste des Servages d’où une piste verte vous permettra d’accéder en moins d’une minute à la télécabine des Carroz et au domaine du Grand Massif.

« Luxe, Calme et Volupté »
Confort, Vue et Skis aux pieds

Il y a trois ans, j’ai rédigé ce que je pensais être la première partie d’un diptyque intitulé
« Je veux gérer un chalet dans les Alpes ». L’idée m’est venue en raison d’une hausse des demandes de renseignements sur les chalets à louer. Comme d’habitude, j’ai été « happé » par d’autres activités et n’ai jamais écrit la deuxième partie… Il faut dire aussi que le besoin ne s’en est pas fait sentir. Mes billets de blogue sont des réactions spontanées à des choses que j’ai observées et aux recherches que j’ai menées dans la foulée. Or en ce qui concerne la gestion de chalets alpins, la hausse des demandes n’a été qu’un feu de paille.

Ferme Hauts Choseaux (8 pièces, 595 000 €)

Le sujet est subitement redevenu d’actualité la semaine dernière, quand une journaliste du réseau de télévision britannique ITV m’a contacté. Elle effectuait l’étude de faisabilité d’une émission sur le parcours d’une personne qui aurait décidé de « changer de vie » en devenant gestionnaire d’un chalet. Elle voulait donc savoir combien de demandes de renseignements sur l’activité nous recevions chaque année (pour savoir combien de temps son équipe devrait attendre avant de trouver la « vedette » de son émission).

Je lui ai expliqué que les façons de changer de vie étaient en train de se diversifier. Il existe maintenant des personnes qui ont leur bureau à domicile, qui travaillent depuis Genève ou qui offrent des services à la collectivité locale. Il ne s’agit plus uniquement d’exploiter un chalet. (Je suis surpris de constater que ce que font les gens correspond exactement à ce que je recommandais dans mon premier billet !) La nouvelle vague cherche une maison familiale, généralement plus modeste que le chalet d’hôtes traditionnel, presque toujours dans un village en périphérie d’une station touristique. En effet, le centre des grandes stations est devenu trop cher pour toute personne qui n’y a pas une entreprise.

J’ai transmis la question de la journaliste à certains de nos agents. L’un d’entre eux signale qu’il faut tenir compte de contraintes supplémentaires dans le plan d’affaires. La clientèle des skieurs est plus exigeante qu’elle ne l’était il y a dix ans : le logement loué doit se trouver au bon endroit et être d’un plus haut standing. Finie la cuisine maison ; maintenant, ce sont les chefs, les saunas et le luxe ! Mélangez les deux ingrédients et vous comprendrez qu’il vous faut considérablement plus d’argent qu’avant pour acheter un bien immobilier au goût du jour. Ainsi, le budget requis est le premier élément qui place la barre plus haut.

La demande n’a pourtant pas fléchi. Elle demeure même très forte dans le segment des chalets d’hôtes pour vacanciers. C’est la démographie des skieurs qui fréquentent ce type de chalets qui a changé. Ces skieurs ne constituent plus le réservoir des personnes qui désirent gérer une petite entreprise d’hébergement touristique. Ils se logent désormais dans des biens immobiliers meublés, et le fait de gérer un chalet leur semble une activité quelque peu inaccessible.

J’ai mené un petit sondage auprès de nos agents, dont j’ai tiré les citations suivantes :

« Un ou deux cas me viennent à l’esprit pour l’année qui vient de s’écouler, mais aucun n’a fait le grand saut. J’ai l’impression que ceux qui y pensaient envisageaient le chalet d’hôtes comme une option de « carrière » parmi tant d’autres. »

Je crois que beaucoup de gens souhaitent encore s’établir ici, mais ce qui est différent, c’est qu’ils ne sont plus nombreux à vouloir passer à l’action en exploitant des chalets d’hôtes (entre autres raisons, parce qu’ils réalisent que le marché ne s’y prête pas). Disons également que les gens veulent sortir des sentiers battus : freelance, entraînement sportif, coaching personnel, transports, commerce, promotion immobilière et même les professions libérales (médecin, architecte, etc.) sont leurs nouvelles avenues.

« Un grand nombre de propriétaires de chalet d’hôtes dans mon secteur essayent de vendre. Mon expérience auprès des clients ressemble beaucoup à celle des autres agents. »

« Je suis d’accord, d’ailleurs toutes les personnes que je connais qui ont « changé de vie » sont en train de laisser tomber l’hébergement touristique… »

Si, après avoir lu ce qui précède, vous cherchez toujours un bien immobilier qui conviendrait pour exploiter éventuellement un chalet d’hôtes, je vous invite à visiter notre site Web. L’idéal, pour votre projet, est le chalet d’au moins six pièces (cinq chambres) dont le prix est compris entre 450 000 et 700 000 euros. Nous en avons actuellement dix à vendre, dont trois qui se trouvent sur le trajet d’une navette pour skieurs.

Une réunion importante s’est tenue aux Carroz hier soir (le 24 novembre 2016). Nous pensions qu’elle serait consacrée aux projets qui en sont au stade de la proposition (voir ci-dessous pour des détails), mais elle a porté en réalité sur le plan local d’urbanisme. Le « PLU », s’il concerne tout le monde, est surtout crucial pour les propriétaires de terrains.

J’ai donc décidé de vous faire un compte rendu de l’ensemble des projets proposés aux Carroz. Ces projets sont distincts de ceux de la Partie 1, qui traitait des réalisations achevées : dans la présente partie, je m’intéresse au futur.

• Sur l’image ci-dessus, le nouveau centre piétonnier avec circulation automobile améliorée (à confirmer) ;
• Une maison de santé pluridisciplinaire dernier cri (le projet est en marche) ;
• Un nouveau syndicat d’initiative de 400 m² (à confirmer) ;
• Un nouvel espace de loisirs, en complément des structures existantes (complexe d’activités aquatiques et de bien-être, salles de sports, courts de tennis et accrobranche), avec un golf de neuf trous et des sentiers estivaux de VTT et de marche. L’hiver, ces sentiers pourront être convertis en pistes de ski de fond, de biathlon et de raquette (à confirmer) ;
• Funiflaine (à confirmer). D’après le journal local, le principe demeure approuvé, mais une étude de faisabilité est en cours, avec un nouveau tracé.

Funiflaine est un ambitieux projet de téléphérique gros porteur qui doit relier l’autoroute à la station de ski de Flaine. Son budget est de 84 M€. Les fonds proviendront en majeure partie de l’État. L’idée est de répondre aux trois objectifs suivants :

1. Diminuer le flux routier à travers Les Carroz.
2. Rendre l’accès à Flaine plus « durable » (c’est-à-dire plus respectueux de l’environnement). Cet objectif est sensé. Il faut 40 min pour parcourir les 28 km de route en lacets qui mènent à la station, et encore, quand les conditions sont bonnes ! Pendant la saison de ski, cela peut prendre plusieurs heures un samedi enneigé… Le téléporté devrait permettre d’atteindre la station deux fois plus rapidement. Actuellement, 250 000 vacanciers et 200 000 visiteurs d’un jour se rendent à Flaine en voiture. L’idéal serait que toutes ces personnes utilisent Funiflaine !
3. Avec son côté pratique et un immense stationnement, Funiflaine devrait dissuader les visiteurs d’un jour de converger vers l’autoroute en direction de Megève, Saint-Gervais et Chamonix. Cet objectif n’est toutefois pas officiel. Ce serait, de plus, un avantage évident pour le Grand Massif.

Le dernier tracé proposé passe par Le Lays (juste en dessous des Carroz), puis monte jusqu’à Flaine. Je suppose qu’il vise surtout à continuer d’inclure la commune des Carroz dans le projet.

Mais il se pourrait qu’il soit révisé pour assurer une liaison directe de Magland à Flaine. Un téléphérique distinct serait alors construit pour connecter l’entrée des Carroz (au niveau du Lays) au Grand Massif, en passant par les pistes des Carroz.

Le plan initial est en rouge ; le nouveau plan, en noir. L’autoroute se trouve à gauche, et Flaine, à droite.

Si vous voulez savoir ce qu’il en adviendra, suivez-moi sur ce blogue : je vous tiendrai au courant de tous les développements !