La Route des Grandes Alpes, c’est 700 km de distance, 16 000 m de dénivelé et 42 h de vélo. Vous pouvez choisir de la parcourir à n’importe quel rythme, pourvu que ce soit le vôtre. Nous l’avons terminée en une semaine, mais je connais des gens à qui il a fallu moitié moins de temps. En règle générale, les cyclistes se font accompagner par un véhicule de soutien ; une petite minorité transporte son équipement de camping. Quant à nous, nous avons roulé seuls, mais nous avons dormi à l’hôtel ou dans des chambres d’hôtes.

Le site Web officiel de la Route se trouve ici :

http://www.moveyouralps.com/fr/route-des-grandes-alpes/itineraire

Et l’indispensable carte, là :

https://ignrando.fr/boutique/route-des-grandes-alpes.html

Si vous pouvez utiliser une carte, tenez-vous-en à elle : nous n’avons fait qu’une erreur minime sur plus de 700 km. Si les cartes et vous font deux, téléchargez l’itinéraire sur un GPS.

Nous sommes partis de chez nous, à Saint-Jean-d’Aulps, toutefois la Route proprement dite passe 25 km en aval, à Thonon-les-Bains.

Mes conseils

№ 1 : Ne commencez pas par une grosse étape comme nous !
№ 2 : Intercalez éventuellement une journée de repos dans votre programme.
№ 3 : Si les ascensions de plusieurs heures, tels les cols de l’Iseran (47 km) ou du Galibier (35 km), ne sont pas votre tasse de thé, coupez-les en deux en vous arrêtant à Val-d’Isère ou à Valloire, respectivement. La plupart des groupes accompagnés par un guide le font, mais certes, les puristes mettront un point d’honneur à franchir ces cols sans nuit de repos…

Nos étapes

Jour 1 : Saint-Jean-d’Aulps-Beaufort
121 km, 3 036 m, 7 h 30.
Cols de la Colombière, des Aravis et des Saisies
https://www.strava.com/activities/1026867342
Jour 2 : Beaufort-Lanslevillard
123 km, 3 440 m, 8 h 46
Cormet de Roselend et col de l’Iseran
https://www.strava.com/activities/1028482032
Jour 3 : Lanslevillard-Briançon
113 km, 2 153 m, 6 h 19
Cols du Télégraphe et du Galibier
https://www.strava.com/activities/1029738653
Jour 4 : Briançon-Jausiers
Cols d’Izoard et de Vars
94 km, 2 255 m, 6 h
https://www.strava.com/activities/1031659585
Jour 5 : Jausiers-Valdeblore
90 km, 2 016 m, 5 h 26
Col de la Bonette
https://www.strava.com/activities/1033081333
Jour 6 : Valdeblore-Nice par Menton
Cols Saint-Martin, de Turini, de Castillon et d’Èze
116 km, 2 307 m, 6 h 25
https://www.strava.com/activities/1034522066
Jour 7 : retour à Thonon (8 h de train), puis à Saint-Jean-d’Aulps à vélo
25 km, 424 m, 1 h
https://www.strava.com/activities/1036609383

Récemment, on m’a posé la question suivante à plusieurs reprises : « Alors, comment se porte le marché immobilier alpin ? ». À intervalles réguliers, je note mes réflexions sur le sujet, à des fins de référence ; ce blogue me paraît un médium tout indiqué pour perpétuer la tradition.

Si vous voulez gagner du temps, le message clé est le suivant : l’équilibre entre les acheteurs et les vendeurs semble bon. Les Français sont dynamiques, mais les nouvelles requêtes britanniques sont hésitantes. Les Britanniques qui cherchent un bien immobilier sans se presser profitent de l’offre abondante et nous valent un grand nombre de ventes.

• Mais revenons en arrière : depuis mes débuts dans l’immobilier en 2000, j’ai observé une hausse constante de l’intérêt envers les maisons et les appartements au ski en Haute-Savoie, jusqu’à ce que le marché atteigne un sommet en 2006-2007. La chute m’a donné l’impression d’une bulle qui éclate, et avec le recul, j’avais raison ! La crise bancaire de l’automne 2008 a tout paralysé pendant six mois, puis le marché s’est rétabli lentement jusqu’à un nouveau sommet, le « boum » de 2015. Ensuite, nous avons eu le Brexit en juin 2016 ; le marché est encore en train de prendre la mesure du changement. La situation actuelle ne ressemble en rien à celle de 2009, mais l’intérêt a certainement « fondu » légèrement depuis un an.En résumé :
  • Les Français sont actifs. En règle générale, ils sont vraiment contents du résultat de l’élection présidentielle et plutôt optimistes quant aux élections législatives de dimanche prochain. L’idée que le pays se rangera derrière le président Macron et « En marche ! » pour leur donner une majorité au Parlement est dans l’air. Emmanuel Macron prévoit diverses réformes de relance économique de bon augure pour nous. Mais nous verrons. Tout cet optimisme a eu pour conséquence de faire grimper le nombre de contacts francophones. Habituellement, nous travaillons à moitié en français et à moitié en anglais ; en ce moment, les proportions sont plutôt de 60 % pour le français contre 40 % pour l’anglais.
  • Les nouvelles demandes en anglais sont comparables à celles de 2016 et en baisse par rapport à 2015. Cette tendance est normale en période électorale. Le vote a lieu demain au Royaume-Uni : à mon humble avis, le résultat est trop incertain pour se prononcer, toutefois les commentateurs semblent accorder la victoire aux Conservateurs. Si ceux‑ci l’emportent, les choses vont probablement se stabiliser. Dans le cas contraire, il faudra s’armer d’un peu de patience avant de dresser un bilan.
  • MAIS, à l’heure actuelle, la clientèle anglophone semble conclure des ententes. Nous avons signé un nombre record d’offres ces dernières semaines. Ces offres émanaient de personnes qui cherchent depuis longtemps.
  • Le printemps est traditionnellement la période de l’année à laquelle nous recevons une foule de nouvelles instructions. Cette année ne fait pas exception : depuis quelques semaines, nous annonçons un nouveau bien immobilier par jour en moyenne sur notre site Web. Des offres ont déjà été faites pour certains de ces nouveaux biens. Suivez ce lien pour consulter nos dernières inscriptions.
  • Les habitations neuves se multiplient et s’envolent partout en Haute-Savoie. Rappelez-vous qu’il faut environ 18 mois pour construire une résidence d’appartements, par conséquent il s’agit du résultat du boum de 2015.
  • Globalement, j’estime que le marché est effervescent en dessous de 500 000 €, normal jusqu’à 1 M€ et plutôt calme dans la catégorie 1 M€ et plus.
  • Le taux de change £/€ est toujours un facteur prépondérant. Il s’est stabilisé autour de 1,17, mais récemment, à cause des incertitudes électorales, il est descendu à 1,15. Vous pouvez voir les fluctuations de la livre sterling par rapport à l’euro ici.

Mes réflexions en 2014

http://blog.alpine-property.com/2014/02/01/st-gervais-market-report/

2013

http://blog.alpine-property.com/2013/07/19/alpine-property-market-report/

2011

https://alpschaletforsale.wordpress.com/2011/03/29/french-property-market-2010/ (en anglais seulement)

2010

https://alpschaletforsale.wordpress.com/2010/01/08/property_market_alps_france/ (en anglais seulement)

Fin 2009

https://alpschaletforsale.wordpress.com/2009/08/04/state-of-the-market/ (en anglais seulement)

Début 2009

https://alpschaletforsale.wordpress.com/2009/03/30/spring-alpine-property-market-review/ (en anglais seulement)

En principe, acheter ou vendre un bien immobilier ne devrait pas ressembler à un jeu de casino. Pour les étrangers, les aléas du marché immobilier dans leur pays d’origine apportent déjà leur lot de complexité. Mais la situation est encore pire s’il faut changer de l’argent, c’est-à-dire convertir une somme dans une autre monnaie, pour acheter ou après avoir vendu. Pour les Anglais qui souhaitent acheter ou vendre en France, par exemple, le taux de change de la livre sterling en euro est désormais une inconnue supplémentaire dans l’équation.

Les courtiers en devises peuvent remédier à certains problèmes. Pour commencer, ils peuvent être considérés comme un moyen d’économiser de l’argent par rapport au taux de change que pourrait offrir votre banque ; ils peuvent également vous aider à vous protéger contre la fluctuation des devises.

Dans le scénario suivant, je prends l’exemple d’un vendeur qui dispose de 350 000 € à rapatrier après la vente de son bien immobilier en France. Pour une quelconque raison, il ou elle a décidé d’utiliser la somme au Royaume‑Uni. Mais voilà, le Brexit a complètement déréglé le marché des changes ! Heureusement, tout n’est pas perdu : la perturbation pourrait jouer en sa faveur. En effet, plus la livre est faible, plus son bien immobilier vaut cher en livres sterling.

Jetez un œil au graphique ci‑dessous. Notre vendeur fictif a accepté une offre en novembre, quand le taux de change était de 1,12, ce qui donnait en théorie 312 500 £ dans ses poches, au Royaume-Uni. Mais la vente a pris quelques mois à se conclure, au bout desquels le taux de change est passé à 1,18. Les 350 000 € équivalent alors à 296 600 £ seulement, soit une perte nette de près de 16 000 £, uniquement à cause de la variation du taux de change.

Un courtier en devises peut être utile dans une telle situation. Si ce courtier est contacté au moment où l’offre est acceptée, il ou elle prendra un acompte de 10 % pour garantir le taux de change courant. Si la vente tombe à l’eau entre ce moment-là et une date distante de deux ans au plus, l’argent peut être revendu sur le marché. Il n’y aura pas de pénalité si cela se produit au taux garanti ou à un taux supérieur à celui‑ci. Tel est le cas dans le scénario que nous avons imaginé. Cependant, si le taux chute en dessous de 1,12, alors le vendeur doit dédommager le courtier pour la différence. L’avantage de la situation est que le bien immobilier vaudrait en livres, sur le papier, davantage que sa valeur initiale !

Nous travaillons avec les mêmes courtiers depuis plus de dix ans. N’hésitez pas à nous faire signe si vous souhaitez que nous vous contactions pour en discuter.

French Property News nous a mentionné deux fois le mois dernier (février 2017) : une première fois dans l’article de fond Ask the agent, et une seconde fois sur la page On the Market du magazine ! (Cliquez sur les liens pour lire les articles.)

Et ça n’est pas tout : nous sommes encore à l’honneur dans le numéro de mars, mais il faut l’acheter (en ligne ou dans toute maison de la presse digne de ce nom) pour accéder au contenu, ou bien patienter un mois, d’ici à ce que je le publie sur le présent blogue.

Dans Ask the agent (« Demandez à l’agent »), je crois qu’ils m’ont interviewé à un moment sensible, juste avant la neige en janvier… Maintenant qu’elle est arrivée, je suis beaucoup plus optimiste :

« Il y a un regain d’intérêt. Les acheteurs sur le marché sont sérieux. En fait, le ratio acheteurs/visiteurs est le meilleur qu’il est possible de voir. Ajoutez à cela l’ouverture des vendeurs à la négociation, et vous obtenez un marché qui se porte très bien. »

Les bulletins d’avalanches sont des sources formidables d’information objective sur les conditions de neige et les prévisions météorologiques. Les consulter devrait être le premier point sur votre liste de choses à faire avant une « virée » hors-piste. Comme ils sont mis à jour quotidiennement à 16 h, ils sont prêts la veille au soir pour la sortie du lendemain. Les prévisions émanent d’êtres humains, qui travaillent à partir d’observations, et non d’une modélisation par ordinateur basée sur des probabilités.

Il existe des prévisions distinctes pour chaque région. C’est le département de la Haute-Savoie, dans les Alpes du Nord, qui m’intéresse. Le bulletin neige et avalanches est disponible ici :

http://www.meteofrance.com/previsions-meteo-montagne/bulletin-avalanches

Nous allons examiner les prévisions pour la journée de demain, soit mercredi, le 8 février 2017.

Comme vous le voyez sur la carte ci-dessus, la région est divisée en trois secteurs : les massifs du Chablais, du mont Blanc et des Aravis. Optons pour le Chablais, où je vis. Le risque d’avalanche est de 3 ou « marqué », c’est-à-dire assez important. Étonnamment, il s’agit de l’indice de risque associé au plus grand nombre de blessés. En effet, quand l’indice atteint les valeurs de 4 (« fort ») ou 5 (« très fort »), les skieurs se méfient et tendent à prendre des décisions plus prudentes.

• Pour être plus précis, l’indice de risque est de 3 à partir de 2 200 m d’altitude, et de 2 en dessous. Le risque est donc de 2 dans 95 % du Chablais, toutefois le drapeau du risque marqué (3) flottera dans les stations de ski.
• Il existe également une « rose des avalanches », représentée par un polygone incluant les quatre points cardinaux. Elle indique le degré de risque selon le versant de la montagne, car le danger sur un versant donné dépend de la direction des vents qui ont soufflé les jours précédents. Dans le cas présent, le risque est homogène, quelle que soit l’exposition.
• Enfin, le bulletin comprend une description succincte du danger. En l’occurrence, des avalanches d’importance petite à moyenne pourraient se déclencher spontanément. Les skieurs, quant à eux, pourraient déclencher tous les niveaux d’avalanche. Il leur est utile de le savoir, car ils sont généralement les premières victimes des avalanches qu’ils provoquent.

Pour passer à la prochaine étape, il faut cliquer sur le massif qui nous intéresse afin d’obtenir des prévisions détaillées.

Le bulletin d’estimation du risque d’avalanche donne des renseignements sur la stabilité du manteau neigeux.

• Avalanches spontanées : comme vous pouvez le lire ci-dessus, des départs sous forme de coulée ou de cassure sont possibles dans certains contextes topographiques. Leur taille peut devenir considérable dans les secteurs froids qui ne se sont pas vidangés depuis la tempête de neige du week-end.
• Déclenchements causés par des skieurs : une grosse cassure est possible (voir ci-dessus). Il faut faire attention aux abords des crêtes et des ruptures de pente.

Ce qui précède était un peu dense, mais ne vous inquiétez pas, la partie suivante est plus illustrée.

Les graphiques ci‑dessus indiquent les quantités de neige réelles tombées à 1 800 m et les quantités prévues. En outre, d’après les prévisions météorologiques pour mercredi, il neigera faiblement en altitude toute la journée ; la limite pluie-neige se situera à 900 m et descendra à 700 m dans la journée. Le vent soufflera du nord-ouest et forcira en devenant nord-est. Habillez-vous chaudement : cela donnera un refroidissement éolien de -10 °C.

• L’image ci-dessus illustre l’épaisseur du couvert neigeux sur les versants nord et sud de la montagne. Vous pouvez chaussez vos skis vers 800-1 000 m d’altitude ; à 1 500 m, le couvert neigeux qui s’installe est déjà consistant. Demain, vous aurez vraisemblablement de la neige fraîche et un petit vent du nord.
• La tendance est toujours intéressante à regarder : le risque devrait demeurer le même jeudi et diminuer vendredi.

La partie suivante du bulletin est une nouveauté. Il s’agit de l’historique des 6 derniers jours. Vous pouvez constater que le temps a été doux la semaine dernière et que la température a quelque peu baissé depuis. En bleu, vous avez la limite pluie-neige et sa fluctuation lors du passage de deux fronts.

Le deuxième graphique fournit la vitesse et la direction du vent au fil du temps. Samedi dernier, par exemple, des vents de 100 km/h ont été enregistrés au sommet des stations. Toutes les personnes qui ont skié ce jour-là confirmeront que 90 % des remontées mécaniques étaient fermées ! Sur le plan du risque d’avalanche, sachant que les vents (sud-ouest, dans ce cas) forment des accumulations de neige dans les dépressions abritées ou « sous le vent », cela signifie un risque de cassure sur les pentes nord-est.

Les derniers graphiques parlent d’eux-mêmes. Ils montrent l’évolution du risque d’avalanche et les épaisseurs de neige.

Voilà, nous avons fait le tour du sujet : le bulletin neige et avalanches, une mine d’information.

LE GRAND CERF

Authentique station villages des Alpes, située à 1 heure de l’aéroport de Genève, Les Carroz font partie du magnifique domaine skiable du Grand Massif qui offre 265 km de pistes. On skie aux Carroz depuis 1936 ! Et depuis la station n’a jamais cessé d’évoluer. Mais de grands changements sont à venir et un vent nouveau souffle déjà et cela tout en préservant le charme et l’authenticité de la station. Les maîtres mots de ces grands projets sont : confort, accessibilité, sécurité, intégration et diversification.

La société Totem filiale de l’entreprise Ebenis, initiatrice du projet Le Grand Cerf l’a bien compris et a tout mis en œuvre pour que leur nouveau programme immobilier s’inscrive parfaitement dans cette lignée. A cet effet, elle a su s’entourer de partenaires locaux expérimentés et passionnés afin de remplir tous les critères d’une résidence d’exception.

Alpine Property connait parfaitement le marché des Carroz et les exigences de ses clients. C’est donc avec enthousiasme que nous souhaitions vous informer rapidement de la commercialisation des appartements de cette magnifique résidence de standing qui saura être à la hauteur de toutes vos attentes en termes de logement en station :
-une intégration parfaite à l’environnement
-un respect des exigences écologiques et thermiques
– des espaces de vie raisonnés
– un design moderne et chaleureux
– et surtout ….. surtout, les critères les plus recherchés et les plus rares aux Carroz :
– une vue dégagée à couper le souffle ainsi qu’un accès direct aux pistes.

Nous vous proposons 40 appartements de 43 m2 à 131 m2 
répartis dans 6 petits bâtiments !!!
tous vendus au minimum avec une place de parking souterrain et un casier à skis.

Certains pourront opter pour une cheminée à l’ethanol ou encore un jacuzzi. Des ascenseurs vous permettront de rejoindre chaque niveau sans effort et surtout d’accéder rapidement à la piste des Servages d’où une piste verte vous permettra d’accéder en moins d’une minute à la télécabine des Carroz et au domaine du Grand Massif.

« Luxe, Calme et Volupté »
Confort, Vue et Skis aux pieds