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Sarah Watts couvre Les Contamines pour nous, mais elle connaît également bien Saint-Gervais. Elle vient de rédiger cette analyse du marché pour un client.
Les prix sont généralement stables à Saint-Gervais depuis 2008. Aujourd’hui, le prix affiché correspond rarement au prix définitif. Ainsi, si vous voyez une offre qui vous semble surévaluée, cela est probablement dû à une estimation irréaliste ou à un vendeur hermétique aux conditions actuelles du marché, et il est peu probable que la vente se réalise.
D’après le site Meilleursagents.com, un appartement à Saint-Gervais coûte globalement entre 2317 €/m² et 4742 €/m², le prix de vente moyen se situant autour de 3493 €/m². Ces chiffres me semblent déconnectés de la réalité. Un bien neuf ou en bon état à proximité de la remontée mécanique atteint facilement 4900 €/m², voire plus pour des constructions neuves de bonne qualité.
Un beau chalet se négocie aux alentours de 5500-6000 €/m². Les prix dépendent fortement de la qualité des finitions. On trouve sur le marché de nombreux biens d’aspect plutôt « défraîchi » selon les standards actuels.
Nous avons actuellement trois actes de vente en cours de signature à Saint-Gervais. Les prix convenus se sont avérés inférieurs de 2 % à 10 % aux prix vendeurs. Un quatrième bien a reçu une offre au prix vendeur qui vient d’être acceptée cette semaine.
Si vous recherchez un appartement de trois ou quatre chambres, prévoyez un budget de 350-450 k€. Comptez 650-750 k€ pour un chalet en bon état et environ 500 k€ s’il a besoin d’être rafraîchi.
Les prix immobiliers varient considérablement selon la proximité des pistes (ou, tout au moins, du trajet de la navette), l’ensoleillement, l’espace extérieur et l’état du bien. Les gens sont souvent inquiets à l’idée d’acheter en dehors du centre-ville, craignant que cela ne rende leur bien « inlouable ». Comme je le fais souvent remarquer, à moins de pouvoir marcher avec des chaussures de ski jusqu’à la remontée mécanique (soit probablement sur une distance maximale de 300 m), vous finirez par prendre la voiture et vous garer pour la journée dans le parking de la remontée qui est mis gratuitement à votre disposition. Par conséquent, que vous deviez conduire pendant trois minutes ou six minutes, cela ne fera pas une grande différence.
Personnellement, j’ai loué pendant de nombreuses années passées une habitation située à 3 km du bourg et des pistes, sans que cela constitue un problème. En revanche, la vraie différence résidait dans le jardin. Si vous acquérez un classique appartement de montagne, il se louera bien en hiver, mais pas en été s’il est dépourvu d’un espace extérieur. Certaines personnes recherchent un emplacement proche du centre du village (à nouveau, plus pratique pendant la saison estivale). Le Bettex, par exemple, est apprécié des skieurs en hiver pour sa proximité avec les pistes.
Quasiment tous les propriétaires-bailleurs couvriront les frais de fonctionnement de leur appartement et pourront même réaliser un petit bénéfice. On peut facilement louer pendant 8-10 semaines en hiver et, avec un espace extérieur, environ 4 semaines en été.
Pour avoir une idée des valeurs locatives, vous pouvez consulter le site www.holidayinalps.com qui vous fournira un aperçu des prestations et des prix pratiqués. À titre de référence, un chalet haut de gamme avec cinq chambres pourrait générer un revenu brut supérieur à 35 k€ par an. Un appartement plus modeste avec trois chambres en station de ski rapporterait quelque 15 k€ par an.
Voici quelques suggestions concernant des biens avec trois chambres ou plus :
Appartement Lumen : http://www.alpine-property.com/index.php?page=prop_3_aptlumen
Appartement Crespin : http://www.alpine-property.com/index.php?page=prop_3_aptcrespin
Enfin, je rappelle que des frais de notaire s’appliquent à chaque transaction immobilière, à hauteur de 7 % (chiffre qui augmentera légèrement au cours du deuxième trimestre 2014) pour un logement ancien et 2,5 % pour une construction neuve réalisée par un promoteur.
Le sentiment général est que le marché a franchi un cap et que les prix ne diminueront pas.
Nous venons de dévoiler les appartements La Comtesse sur notre site Web. Ces logements situés au cœur du village de Saint-Gervais bénéficient de frais de notaire réduits à 2,5 %.
Appartement La Comtesse n° 1, 1 chambre, 189 000 €
Appartement La Comtesse n° 2, 3 chambres, 395 000 €
Appartement La Comtesse n° 4, 3 chambres, 415 000 €
Appartement La Comtesse n° 6, 5 chambres, 650 000 €
