par Nathalie Hilton @ International Private Finance,

courtière en prêt immobilier basée à Londres

 

Taux de change volatils et coût réel en devise étrangère

Vous ne connaîtrez le coût exact en devise étrangère, par exemple en livre sterling (GBP), d’un bien immobilier acheté en France qu’au moment de transférer vos devises pour les convertir en euros.

Il est possible de retarder le moment du transfert en finançant partiellement l’achat avec des euros afin de profiter d’un taux de change ultérieur, plus avantageux.

C’est la stratégie que de nombreux acheteurs disposant de beaucoup de liquidités ont adoptée au Royaume-Uni depuis le Brexit, la chute du cours de la livre sterling qui s’est ensuivie et les fluctuations importantes du taux de change auxquelles nous assistons.

Le principe consiste à emprunter pour payer le bien immobilier que vous allez acheter en France (emprunter des euros, afin de conserver vos devises placées) à la mesure du risque de change auquel est exposé ce bien.

Quand le taux de change devient favorable, vous remboursez le crédit immobilier français en totalité ou en partie, ce qui vous permet de réduire non seulement la dette sur votre actif, mais aussi le coût d’achat en devise étrangère de votre résidence secondaire.

En France, les pénalités de remboursement anticipé sont peu élevées, voire nulles, pour la plupart des crédits immobiliers. Par conséquent, il est important de choisir dès le départ un produit qui convient parfaitement à vos besoins en faisant appel à une courtière ou un courtier en prêt immobilier d’expérience.

Choix du bien immobilier sur lequel emprunter

La grande majorité des acheteurs de résidence secondaire préfèrent obtenir un financement pour leur nouvelle maison en France, plutôt que d’hypothéquer leur résidence principale à l’étranger ou de réemprunter sur celle‑ci.

Si vous empruntez en France, vos prêteurs demanderont assurément à être les créanciers de premier rang pour le bien immobilier français ; cela sera imputé au bien par le notaire chargé d’effectuer le transfert de propriété.

Ratios prêt-valeur élevés et prêts à taux fixe sur une longue période en France

Les taux d’intérêt immobiliers français sont actuellement au plus bas de leur histoire, ou presque, et les prêts fixes à long terme connaissent énormément de succès dans le marché national.

Au moment d’écrire ces lignes, typiquement, vous pouvez emprunter de l’argent sur 20 ans à un taux aussi bas que 1,40 % (avec un investissement parallèle de 20 %) ou 2,15 % (sans investissement parallèle), avec l’assurance que vos versements mensuels n’augmenteront jamais.

Les ratios prêt-valeur pour les acheteurs qui ne résident pas en France sont également élevés et, selon votre profil d’acheteur, vous pouvez emprunter généralement jusqu’à 85 à 90 % du prix de vente net, après commission de l’agente ou de l’agent, le cas échéant, et honoraires de notaire. Toutefois, cela n’est offert que sur la base d’un remboursement de capital, c’est-à-dire sous forme de crédit amortissable.

Certaines banques proposent en outre des options de paiement d’intérêt seulement, ou « crédits in fine », mais les critères sont plus stricts, aussi il est plus difficile d’obtenir ces crédits. Les meilleurs ratios prêt-valeur disponibles pour les prêts in fine avoisinent 70 à 75 % du prix d’achat net.

Des intérêts de prêt immobilier actuellement déductibles d’impôt en France

Très souvent, il est possible de déduire vos intérêts de crédit immobilier de l’impôt sur les revenus de location que vous touchez grâce à votre bien immobilier français.
L’impôt français sur la fortune s’applique à la valeur nette des biens immobiliers achetés 1 300 000 € ou davantage. Les taux d’imposition sont alors les suivants :

Value Taxable/Valeur imposableRate of Tax/Taux d'imposition
€0 - €800,0000%
€800,000 - €1,300,000
0.5%
€1,300,000 - €2,570,0000.70%
€2,570,000 - €5,000,0001%
€5,000,000 - €10,000,0001.25%
€10,000,000+1.5%

C’est la raison pour laquelle de nombreux investisseurs choisissent de contracter une dette sur ces biens immobiliers onéreux.

Nous recommandons toujours de consulter un comptable indépendant pour connaître les implications fiscales de tout achat immobilier en France.

Pour discuter plus précisément de tout ce qui précède, veuillez écrire à Enquiries@internationalprivatefinance.com.

 

Posted on by Gareth Jefferies

2 Responses to Emprunter en France pour les non-résidents : une bonne idée ?

  1. Leslie Pitteway says:


    Gareth – are you Welsh? I have the most wonderful daughter in the world, never disappointed me once, and then, guess what, she married a bloody Welshman. Only joking of course. I read your BLOG on the BMW i3 and in order to save my marriage I need you to give me a reason NOT to buy one. My wife – she is Belgian so clearly lacking in the ability to make sound and rational decisions – thinks that oscilating between the French and Swiss Alps as we do there could not be a more totally and utterly impractical car to do it in than a BMW i3 – DO YOU AGREE?


    • Gareth Jefferies says:


      I’m not Welsh, but I am honoured to be named after the greatest ever Rugby player and am happy whenever the Welsh win at Rugby. The i3 is excellent in the snow (with suitable tires) but like all electric cars it can loose 30% of it’s range when it gets below 0. The Norwegians buy lots of them and they should know. I have just agreed to lease a new one for another 3 years. I looked at all the latest options (the new Nissan Leaf) but the i3 came in cheaper and I find the load space much more practical than on the Leaf (but my wife hates the « suicide » rear doors, it’s a bit of a pain for the kids in the backseats). The new one comes with fast-charge as standard which will be a help when charging away from home.


Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *